相続の注意点と対処法｜鳥取市・岩美郡・八頭郡の不動産相続はオクニシ不動産情報センタへ

不動産は現金のように均等な分割ができないため、相続人が2人以上いるとスムーズな相続が困難です。このケースでは「現物分割」「換価分割」「代償分割」のうちいずれかの方法で不動産を分割して相続します。

不動産を複数の相続人で共有する方法もあります。しかし相続人全員の同意がなければ売却や建て替えができないため、共有はおすすめできません。数千万円単位の現金や財産が必要となる代償分割も現実的ではなく、換価分割を選ぶケースが一般的です。

相続不動産が空き家の場合、相続税額を減額できる「小規模宅地等の特例」を適用できない可能性があります。被相続人となる親が特別養護老人ホームなどに入居していた場合、特例を適用できる可能性が高いため、まずは特例の適用が可能か確認しましょう。
参考：国税庁　相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

ただし、空き家のままの住宅を放置すると、行政により「特定空き家」に認定される場合があります。特定空き家に認定されると、固定資産税・都市計画税の減額を受けられません。宅地として利用していたときと比較して、税額が6倍に上がるため、早期売却をおすすめします。
参考：東京都主税局　「特定空家等」

相続する住宅が借地に建っている場合、相続人は借地権も財産として相続できます。地主への申請や地主からの許可も不要です。相続にあたり”名義書き換え料”として地主から手数料を請求される可能性がありますが、こちらも支払いの義務はありません。

注意すべきなのは、建物と借地権の両方が相続税の課税対象となることです。土地の評価額が5,000万円、借地権割合が50％、建物の評価額が1,000万円と仮定した場合、相続税評価額は以下のように計算します。

• 5,000万円×（1-50％）＝2,500万円+1,000万円＝3,500万円

なお、土地の評価額は「路線価」をもとに計算します。
参考：国税庁　財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

将来的に土地や建物の相続が発生する場合は、事前に不動産の価値を確認しておきましょう。どの程度の価値を持つ不動産を相続することになるのかをあらかじめ把握しておけば、相続した不動産を売るのか、貸すのか、それとも相続人が住むのかを決めやすくなります。

また、各相続人が想定する不動産の価値が剥離している場合、不動産評価額に不満を抱く相続人が現れるかもしれません。この場合は遺産分割協議がまとまりにくいため、事前に客観的な不動産の価値を把握しておくとトラブルを避けやすいです。

不動産会社によって、得意分野やサービスの内容は異なります。不動産相続に慣れている不動産会社を利用すると、適用できる特例にも詳しいため、節税効果を高めることが可能です。また、売却だけでなく、買取や賃貸・管理などの取引にも慣れている不動産会社を利用したほうが、より有効な不動産活用方法を見つけやすくなります。

オクニシ不動産情報センタは、鳥取市・岩美郡・八頭郡を中心に、多くのお客様の不動産売却・買取・相続相談・空き家相談を承ってまいりました。ご相談や査定のご依頼には、不動産コンサルティングマスターの資格を保持する代表みずからが対応しております。司法書士や税理士とも連携し、難しい不動産相続問題も解消しておりますので、家を相続される際はまず当社にご相談ください。

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